Für Immomilienbesitzer

Bearbeitungsentgelt bei Unternehmerdarlehen
Vorformulierte Bestimmungen über ein laufzeitunabhängiges Bearbeitungsentgelt in Darlehensverträgen, die zwischen Kreditinstituten und Unternehmern geschlossen wurden, sind unwirksam. Dies entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) in 2 Verfahren vom 4.7.2017.

Grundsätzlich sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Die Angemessenheit der Klauseln lässt sich nach Auffassung des BGH auch nicht mit Besonderheiten des kaufmännischen Geschäftsverkehrs rechtfertigen. Soweit hierzu eine geringere Schutzbedürftigkeit und eine stärkere Verhandlungsmacht von Unternehmern im Vergleich zu Verbrauchern angeführt werden, wird übersehen, dass der Schutzzweck der o. g. Regelung, die Inanspruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht zu begrenzen, auch zugunsten eines - informierten und erfahrenen - Unternehmers gilt.
Abschreibung des Nichteigentümer-Ehegatten bei betrieblicher Nutzung des Ehegattengrundstücks
Entscheidend für die Berechtigung zum Abzug von Anschaffungskosten durch Abschreibung (AfA) als Betriebsausgaben ist nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 21.2.2017 nicht das Eigentum am Wirtschaftsgut, für das die AfA als Aufwand berücksichtigt werden soll, sondern dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen im eigenen betrieblichen Interesse selbst trägt.

Der Abzug der vom Steuerpflichtigen zur Einkunftserzielung getätigten Aufwendungen kann auch dann vorgenommen werden, wenn und soweit diese Aufwendungen auf in fremdem Eigentum stehende Wirtschaftsgüter erbracht werden. In diesen Fällen wird der Aufwand bilanztechnisch "wie ein materielles Wirtschaftsgut" behandelt.

Das bedeutet, dass die Herstellungskosten für ein fremdes Gebäude als Posten für die Verteilung eigenen Aufwands zu aktivieren und nach den für Gebäude im Privatvermögen geltenden AfA-Regeln abzuschreiben sind.

Aus dem Grundsatz der persönlichen Leistungsfähigkeit ergibt sich jedoch auch, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen persönlich tragen muss. Ist dies nicht der Fall, ist bei der Ermittlung des Gewinns keine AfA für das von ihm betrieblich genutzte Gebäudeteil als Betriebsausgabe zu berücksichtigen.

Anmerkung: Wird ein Darlehen zur Finanzierung der Anschaffung des Gebäudes allein vom Ehegatten des Steuerpflichtigen aufgenommen und die Zahlungen zur Tilgung dieses Darlehens von einem gemeinsamen Oder-Konto der Eheleute geleistet, so werden sie jeweils für Rechnung desjenigen geleistet, der den Betrag schuldet, sofern keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden. Gleichgültig ist, aus wessen Mitteln das Guthaben auf dem Konto stammt. Hier kommt es also grundsätzlich auf die Vertragsgestaltung an.
Betrugsschaden als Werbungskosten?
Auf ein zur Fremdvermietung bestimmtes Gebäude entfallende Anschaffungs- oder Herstellungskosten können steuerlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten angesetzt werden. Sie können dort aber i. d. R. nicht sofort, sondern in Form der Absetzungen für Abnutzung - also zeitanteilig auf die Nutzungsdauer verteilt - geltend gemacht werden.

Wird die Gegenleistung nicht erbracht, kommt es also weder zur Anschaffung noch zur Herstellung eines Gebäudes, sieht das nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 9.5.2017 anders aus. In diesem Fall sind die vergeblich aufgewandten Beträge sofort in voller Höhe als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar. Das gilt nicht nur, wenn für die Hingabe des Geldes (wie üblich) eine vertragliche Verpflichtung bestand, sondern auch, wenn es hieran fehlt.

Im dem vom BFH entschiedenen Fall beabsichtigte ein Steuerpflichtiger den Erwerb eines Villengrundstücks zur teilweisen Vermietung. Er vertraute dem Makler den Kaufpreis in bar an. Tatsächlich verwendete der Makler das Geld jedoch für sich. Finanzamt und Finanzgericht erkannten die geltend gemachten Werbungskosten steuerlich nicht an. Die von ihm an den Makler ohne rechtliche Grundlage geleisteten Zahlungen führten nicht zu Werbungskosten.

Das sah der BFH anders und gab dem Steuerpflichtigen im Grundsatz recht. Nach seiner Auffassung ist die einzige Voraussetzung für die Anerkennung vorab entstandener (vergeblicher) Aufwendungen die Erwerbs- und Vermietungsabsicht.
Aufwendungen für die Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung
In seiner Entscheidung vom 3.8.2016 hat der Bundesfinanzhof festgelegt, dass die Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt grundsätzlich nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Vielmehr ist sie ein eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut und über die Nutzungsdauer von 10 Jahren abzuschreiben.

Das Bundesfinanzministerium teilt nunmehr mit Schreiben vom 16.5.2017 dazu mit, dass es die Grundsätze des Urteils in allen offenen Fällen anwenden will. Bei Erstveranlagungen bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2016 will es jedoch nicht beanstanden, wenn auf Antrag des Steuerpflichtigen die bisherige Rechtsprechung für die Erneuerung einer Einbauküche zugrunde gelegt wird, wonach die Spüle und der (nach der regionalen Verkehrsauffassung erforderliche) Herd als wesentliche Bestandteile des Gebäudes behandelt wurde und deren Erneuerung/Austausch zu sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand führte.
Keine grenzüberschreitende Wärmedämmung für Neubauten
In vielen Landesgesetzen ist geregelt, dass der Eigentümer eines Grundstücks die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden hat, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht.

Die Landesgesetzgeber wollten Grundstückseigentümern jedoch nicht generell gestatten, eine Wärmedämmung grenzübergreifend, also im Wege eines Überbaus, anzubringen. Er verfolgte vielmehr das Ziel, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern.

Der Bundesgerichtshof hat am 2.6.2017 entschieden, dass ein Grundstückseigentümer nicht eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand dulden muss, mit der der benachbarte Grundstückseigentümer erstmals die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung erfüllt.
Heckenhöhe bei Grundstücken in Hanglage
Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks ist grundsätzlich die Höhe der Pflanzen von der Stelle aus zu messen, an der sie aus dem Boden austreten.

Das gilt aber nicht, wenn die Pflanzen auf einem Grundstück stehen, das tiefer als das Nachbargrundstück liegt. In diesem Fall ist eine Beeinträchtigung des höher gelegenen Grundstücks erst möglich, wenn die Pflanzen dessen Höhenniveau erreichen. Die zulässige Pflanzenwuchshöhe ist dann nicht von der Austrittstelle der Pflanzen, sondern von dem Bodenniveau des höher gelegenen Grundstücks aus zu bestimmen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 2.6.2017 entschieden.
Steuerumgehungsbekämpfungsgesetz - Neuregelungen auch bei der Steuerklassenwahl und dem Kindergeld
Am 2.6.2017 passierte das sogenannte Steuerumgehungsbekämpfungsgesetz (StUmgBG) den Bundesrat. Es enthält eine Vielzahl an steuerlichen Anpassungen und Änderungen quer durch die Steuergesetze.

Vorrangiges Ziel des Gesetzes ist es, die Möglichkeiten einer Steuerumgehung mittels sog. "Briefkastenfirmen" zu erschweren. Durch erhöhte Transparenz, verbunden mit erweiterten Mitwirkungspflichten, sowohl durch die Steuerpflichtigen als auch durch Dritte (Banken), sowie neuer Ermittlungsbefugnisse der Finanzbehörden sollen Domizilgesellschaften künftig wirksamer erkannt werden können. Damit steigt das Entdeckungsrisiko und erhöht dadurch auch die präventive Wirkung.

Zu den wichtigsten vorgesehenen Maßnahmen zählen:
  • Das sog. steuerliche Bankgeheimnis wird aufgehoben.
  • Sammelauskunftsersuchen durch die Finanzbehörden werden klarer definiert. Ermittlungen "ins Blaue hinein" bleiben aber weiterhin unzulässig.
  • Das Kontenabrufverfahren für Besteuerungszwecke wird auf die Erhebung von Rückforderungsansprüchen für bundesgesetzlich geregelte Steuererstattungen und Steuervergütungen (z. B. Kindergeld) ausgeweitet. Künftig können auch Fälle ermittelt werden, in denen ein inländischer Steuerpflichtiger Verfügungsberechtigter oder wirtschaftlich Berechtigter eines Kontos oder Depots einer natürlichen Person, Personengesellschaft, Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse mit Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt, Sitz, Hauptniederlassung oder Geschäftsleitung außerhalb des Geltungsbereichs der Abgabenordnung ist.
  • Das Bundeszentralamt für Steuern kann auf sämtliche in der Kontenabruf-Datei enthaltene Daten zugreifen.
  • Die Aufbewahrungsfrist für Kontenabrufdaten bei Kreditinstituten nach einer Kontenauflösung wird auf 10 Jahre verlängert.
  • Die Anzeigepflicht für den Erwerb von qualifizierten Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften wird vereinheitlicht und gilt insbesondere für unmittelbare und mittelbare Beteiligungen gleichermaßen - bereits ab einer 10 %igen Beteiligung.
  • Künftig müssen auch Geschäftsbeziehungen zu Personengesellschaften, Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen in Drittstaaten (Drittstaat-Gesellschaft), auf die unmittelbar oder mittelbar beherrschender Einfluss besteht, angezeigt werden. Pflichtverletzungen können mit Bußgeldern bis zu 25.000 € belegt werden.
  • Steuerpflichtige, die allein oder zusammen mit nahestehenden Personen unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden oder bestimmenden Einfluss auf gesellschaftsrechtliche, finanzielle oder geschäftliche Angelegenheiten einer Drittstaat-Gesellschaft ausüben können, müssen Unterlagen 6 Jahre lang aufbewahren und Außenprüfungen ohne Begründung zulassen.
  • In Zukunft werden Banken umfangreicher in Anspruch genommen. Im Rahmen der Legitimationsprüfung müssen Kreditinstitute auch das steuerliche Identifikationsmerkmal des Kontoinhabers und das jedes anderen Verfügungsberechtigten bzw. jedes anderen wirtschaftlich Berechtigten erheben und aufzeichnen und die Identifikationsnummer kontinuierlich überwachen und aktualisieren. Ausgenommen sind Konsumentenkredite bis max. 12.000 €.
  • Im Falle einer Steuerhinterziehung verlängert sich die Zahlungsverjährungsfrist von 5 auf 10 Jahre.
  • Die fortgesetzte Steuerhinterziehung durch verdeckte Geschäftsbeziehungen zu einer beherrschten Drittstaat-Gesellschaft wurde in den Katalog der besonders schweren Fälle einer Steuerhinterziehung aufgenommen; eine strafbefreiende Selbstanzeige hierzu wird ausgeschlossen.

Mit dem Gesetz sind neben den Maßnahmen zur Bekämpfung der Steuerumgehung noch weitere Änderungen beschlossen worden, die nichts mit Steuerumgehung zu tun haben. So wurde überraschend noch eine Änderung zum Kindergeld eingefügt, mit der ein Kindergeldantrag nur noch für 6 Monate rückwirkend gestellt werden kann. Neu aufgenommen wurde auch eine Datenübermittlung durch das Bundeszentralamt für Steuern an die Familienkasse. Des Weiteren erfolgt künftig die Einstufung beider Ehegatten nach der Heirat automatisch in Steuerklasse IV. Dies gilt auch, wenn nur einer der beiden ein Gehalt bezieht.

Ein Steuerbescheid kann in Zukunft zugunsten des Steuerpflichtigen aufgehoben oder geändert werden, wenn die übermittelten Daten zu seinen Ungunsten unrichtig sind. Das gilt jedoch nur, wenn diese Daten rechtserheblich sind.

Inkrafttreten: Das Gesetz tritt am Tag nach seiner Verkündung in Kraft. Die Änderungen zum Kindergeld und der steuerlichen Eingruppierung von Ehegatten hingegen treten erst am 1.1.2018 in Kraft.

Neuregelungen bei den GWG und Sanierungserträgen durch das Gesetz gegen schädliche Steuerpraktiken
Mit dem vom Bundesrat am 2.6.2017 verabschiedeten Gesetz gegen schädliche Steuerpraktiken im Zusammenhang mit Rechteüberlassungen werden die steuerliche Abzugsmöglichkeit für Lizenzaufwendungen und andere Aufwendungen für Rechteüberlassungen, die beim Empfänger nicht oder nur niedrig besteuert werden, eingeschränkt.

Darüber hinaus sind in dem Gesetzespaket verschiedene Maßnahmen enthalten, die für die meisten Steuerpflichtigen interessant sein dürften. Dazu gehören
  • die Anhebung der Grenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) zur Sofortabschreibung von 410 € auf 800 €,
  • die Anhebung der unteren Wertgrenze zur Bildung eines Sammelpostens bei GWG von 150 € auf 250 € sowie
  • die Einführung einer Steuerbefreiung von Sanierungserträgen unter Verhinderung von Doppelbegünstigungen.

Seit der Entscheidung des Großen Senats des Bundesfinanzhofs vom 28.11.2016 zur Steuerbefreiung von Sanierungsgewinnen sind Steuerpflichtige verunsichert, ob die bisherige Verwaltungsregelung weiter anzuwenden ist. Die Steuerfreiheit für Erträge aus unternehmensbezogenen Sanierungen ist nunmehr im Gesetz aufgenommen worden. Neben dem Ertrag aus der Sanierung eines sanierungsbedürftigen und sanierungsfähigen Unternehmens ist auch die Schuldenbefreiung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens begünstigt. Hier kommt es zu einer rückwirkenden Anwendung der Regelungen nach dem 8.2.2017. Zu deren Gültigkeit bedarf es jedoch noch der Zustimmung durch die Europäische Kommission.

Dieses Gesetz tritt grundsätzlich am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die Anpassung der GWG-Grenzen gilt jeweils für Anschaffungen bzw. Herstellungen nach dem 31.12.2017.

Geldwäschebekämpfung wird intensiviert
Durch das Gesetz zur Umsetzung der vierten EU-Geldwäscherichtlinie, zur Ausführung der EU-Geldtransferverordnung und zur Neuorganisation der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen müssen die geldwäscherechtlich Verpflichteten strengere Vorgaben, etwa bei grenzüberschreitenden Korrespondenzbeziehungen, beachten.

Kern des Gesetzes - dem der Bundesrat am 2.6.2017 zustimmte - ist die Einrichtung einer Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen. Die Zentralstelle nimmt geldwäscherechtliche Meldungen entgegen, analysiert diese und leitet sie bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung an die zuständigen Stellen. Alle wirtschaftlich Berechtigten werden in einem elektronischen Transparenzregister erfasst. Der Kreis der geldwäscherechtlich Verpflichteten wird erweitert.

Dieses Gesetz trat am 26. Juni 2017 in Kraft. Es sieht vor, dass nicht nur Spielbanken, Veranstalter und Vermittler von Glücksspiel im Internet, sondern alle Veranstalter und Vermittler von Glücksspielen nunmehr als Verpflichtete gelten. Um die mit hohen Barzahlungen verbundenen Risiken bezüglich Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung zu mindern, werden Güterhändler vom Geldwäschegesetz erfasst, wenn sie Barzahlungen in Höhe von 10.000 € oder mehr tätigen oder entgegennehmen. Als Güterhändler gelten alle Personen, die gewerblich mit Gütern handeln. Der Entwurf wurde per Änderungsantrag in diesem Bereich dahingehend abgeändert, dass Händler in "atypischen Fällen" keinen Geldwäschebeauftragten bestellen müssen.

Lotterien, die nicht im Internet veranstaltet werden, wurden aus dem Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes herausgenommen, selbst wenn eine Teilnahme über das Internet möglich ist. Ebenfalls aus dem Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes herausgenommen wurden Geldspielgeräte.
Vergabe von Wohnungsimmobilienkrediten wird erleichtert
Anfang 2016 hatte die Bundesregierung mit der Umsetzung der sog. Wohnimmobilienkreditrichtlinie eine strengere Prüfung der Kreditwürdigkeit bei der Immobilienkreditvergabe eingeführt. Die bestehenden Regelungen zur Vergabe von Darlehen für Wohnimmobilien wurden nun präzisiert.
  • Vergabe von Darlehen für Wohnimmobilien: Künftig kann eine Wertsteigerung durch Baumaßnahmen oder Renovierung einer Wohnimmobilie bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt werden.
    Ferner sind die gesetzlichen Vorgaben für Verbraucher-Darlehensverträge grundsätzlich nicht auf sog. "Immobilienverzehrkredite" anwendbar. Das sind Kredite, bei denen man das Eigenheim etwa an die Bank verkauft, die dafür eine lebenslange Rente zahlt und außerdem ein lebenslanges Wohnrecht gewährt.

  • Verbot sog. Kopplungsgeschäfte: Bei Immobilienkrediten gilt zudem ein weitgehendes Verbot sog. Kopplungsgeschäfte. Bei Geschäften dieser Art gibt es das Darlehen nur im Paket mit anderen Finanzprodukten oder -diensten; etwa mit Sparkonten, Pfandbriefen oder Versicherungen. Ausgenommen davon sind im Verbraucherinteresse liegende Produkte wie Bausparverträge oder Riester-Sparverträge.

  • Kein ewiges Widerrufsrecht: Um ein "ewiges Widerrufsrecht" auszuschließen, erlischt es spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen. Für sogenannte "Altverträge", die zwischen dem 1.8.2002 und dem 10.6.2010 abgeschlossen wurden, gilt es nicht mehr wie bisher unbegrenzt. Drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes zum 21.3.2016 endete hier das Widerrufsrecht. Die Widerrufsbelehrung war in diesen Fällen häufig wegen eines Formfehlers und nicht wegen falschen Inhalts fehlerhaft.

  • Stärkere Verbraucherrechte bei Null-Prozent-Krediten: Verkäufer müssen auch hier die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden genauer prüfen. Auch bei Null-Prozent-Finanzierungen gilt ein Widerrufsrecht. Das war bisher nicht der Fall.

  • Sachkundenachweis für Immobilien-Darlehensvermittler: Immobilien-Darlehensvermittler müssen einen Sachkundenachweis führen. Und sie müssen sich registrieren lassen sowie eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.
    Die Bundesregierung führt auch für Immobilienkredite den unabhängigen Honorarberater ein. Er muss seiner Beratung einen ausreichenden Marktüberblick zugrunde legen. Seine Vergütung erhält er nur von dem Kunden, der ihn beauftragt hat.

  • Mehr Schutz bei hohen Dispozinsen: Bei dauerhafter oder erheblicher Überziehung von Konten müssen Institute eine Beratung über kostengünstigere Alternativen anbieten, wenn der Kunde den eingeräumten Überziehungsrahmen über 6 Monate hinweg ununterbrochen zu durchschnittlich 75 % ausschöpft oder er sein Konto bei geduldeter Überziehung über 3 Monate hinweg durchschnittlich um mehr als 50 % des monatlichen Geldeingangs überzieht.
    Die Beratung hat in einem persönlichen Gespräch zu erfolgen - möglich auch per Telefon. Ort und Zeitpunkt des Gesprächs sind zu dokumentieren. Das Angebot ist zu wiederholen, sobald die genannten Voraussetzungen erneut vorliegen. Darüber hinaus müssen die Institute klar und eindeutig über die Höhe der Zinsen für den Dispokredit informieren. Er muss auch auf ihrer Webseite gut sichtbar sein.